보증금 100% 회수 보장! 전세 계약 만료일 다가올 때 해야 할 행동 5단계

🔔 보증금 100% 회수 보장! 전세 계약 만료일 다가올 때 해야 할 행동 5단계

2년의 전세 계약 기간은 생각보다 빠르게 지나갑니다. 계약 만료일이 다가올 때, 세입자(임차인)는 단순히 이삿짐을 싸는 것을 넘어 **가장 큰 재산인 전세 보증금**을 안전하게 돌려받기 위한 **법적·행정적 행동**을 취해야 합니다.

임대인(집주인)이 보증금 반환을 차일피일 미루거나, 집이 역전세 상황이라면 문제는 더욱 복잡해집니다.

지금부터 **전세 계약 만료 6개월 전부터 만료일 이후까지** 보증금 반환을 확실하게 보장받고, 새로운 보금자리로 순조롭게 이동하기 위해 반드시 해야 할 **핵심 행동 5단계**를 체크리스트와 함께 알려드립니다.

1단계: 계약 종료/갱신 의사 결정 및 통보 (만료 6개월~2개월 전)

이 기간은 계약을 끝낼지, 연장할지 결정하고 집주인에게 그 의사를 **법적 효력**이 있는 방식으로 통보해야 하는 가장 중요한 시점입니다.

**법적 통보 시점 확인:** 세입자는 계약 만료일 **6개월 전부터 2개월 전까지** 임대인에게 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 **'묵시적 갱신'**이 됩니다.
**통보 방법:** 전화보다는 **내용증명, 문자 메시지, 카카오톡** 등 **기록이 남는 방법**으로 통보해야 합니다. (문자 통보 시 집주인이 확인했다는 '답장' 필수)
**갱신 요구권 활용:** 계약 연장을 원할 경우, 임대인에게 **1회에 한하여** 계약 갱신 요구권을 사용할 수 있으며, 보증금 증액은 **5% 이내**로 제한됩니다.

💡 체크리스트:

계약 종료를 통보했다면, 집주인이 보증금을 언제, 어떻게 돌려줄지 구체적인 계획을 확인해야 합니다.

**새로운 세입자 유무 확인:** 집주인이 새로운 세입자를 구했는지, 잔금일이 언제인지 확인합니다. 만약 집주인이 반환을 미룬다면, **법적 대응을 준비해야 합니다.**
**역전세 상황 대비:** 역전세가 발생했다면, 집주인에게 **역전세 반환 대출** 등의 방법을 통해 만기일에 보증금을 돌려줄 계획을 요구해야 합니다.

만기일이 다가왔는데도 보증금을 돌려받기 어렵다고 판단되면, 내 권리를 지키기 위한 **법적 조치 준비**에 들어가야 합니다.

**임차권등기명령 준비:** 만기일까지 보증금을 받지 못할 경우, **대항력과 우선변제권을 유지**할 수 있도록 **임차권등기명령**을 신청할 준비를 합니다. (만기일 이후에만 법원에 신청 가능)
**내용증명 발송:** 만기일 1주일 전까지 보증금 반환을 요구하는 **최후 통첩성 내용증명**을 발송하여 증거 자료를 확보합니다.
**전세 보증보험 이행 청구 준비:** 보험에 가입했다면, 보증금 미반환 확인 즉시 **보험 이행 청구 절차**에 들어갈 준비를 합니다.

만기일 당일, 보증금 전액을 돌려받는 것이 가장 이상적입니다.

**보증금 수령 후 퇴거:** 보증금을 **전액** 계좌로 수령했는지 확인한 후, 공과금 및 관리비를 정산하고 집 열쇠를 반환합니다.
**보증금 미수령 시: 절대! 이사를 먼저 나가거나 전입신고를 빼면 안 됩니다.** 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사하면 **대항력(보증금 반환 권리)**을 상실하게 됩니다.

만기일이 지났음에도 보증금 전액을 돌려받지 못했을 경우, 다음 절차를 진행해야 합니다.

**임차권등기명령 신청 및 이사:** 보증금 미반환이 확인되면 **즉시 법원에 임차권등기명령을 신청**하고, 등기부등본에 임차권이 **'등기된 것을 확인'**한 후에 이사를 나가야 합니다. (이래야 대항력이 유지됨)
**보증금 반환 소송:** 임차권등기명령을 통해 이사 후에도 보증금을 돌려받지 못한다면, **보증금 반환 소송**을 진행하여 강제 경매를 신청할 수 있습니다.

전세 계약 만료는 재계약이든 이사든, **임차인에게는 보증금을 지킬 마지막 기회**입니다. 이 5단계 가이드를 꼼꼼히 확인하고, 자신의 상황에 맞춰 대비하여 안전하게 전세 보증금을 회수하시길 바랍니다!