💼 전세 계약, 벼락치기 금지! 계약 전 완벽하게 준비해야 할 5가지 체크리스트

전세 계약을 앞두고 계신가요? 마음에 드는 집을 찾았다는 설렘도 잠시, 막상 계약서에 서명하려니 걱정이 앞설 수 있습니다. 전세 사기가 만연한 요즘, '준비된 세입자'만이 내 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

계약 당일 급하게 서류를 훑어보는 '벼락치기 계약'은 절대 금물입니다! 철저한 사전 준비가 곧 보증금을 지키는 방패가 됩니다. 지금부터 부동산 전세 계약을 하기 전에 완벽하게 준비해야 할 5가지 핵심 사항을 안내해 드릴게요.

1. 전세금 확보 및 금융 조건 명확히 하기

가장 먼저 할 일은 '돈'에 대한 준비입니다. 대출이나 청약 저축 활용 계획을 명확히 세워야 합니다.

대출 가능 여부 사전 확인: 전세자금대출이 필요한 경우, 은행이나 주택도시기금(버팀목 전세자금 대출 등)에 방문하거나 온라인으로 내가 원하는 금액만큼 대출이 가능한지 미리 심사를 받아야 합니다. 주택의 종류(빌라, 오피스텔 등)나 대출 신청자의 조건에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다.
보증보험 가입 가능성 타진: HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증보험 가입 요건을 미리 확인하세요. 안전한 집은 애초에 보증보험 가입이 가능한 집입니다.
자금 조달 계획서 작성: 계약금, 잔금 지급 일정을 고려하여 언제, 얼마를 마련할지 구체적인 계획을 세우세요.

내가 계약하려는 집이 혹시 위험한 '깡통전세'는 아닌지, 시세 조사를 통해 미리 파악해야 합니다.

주변 시세 정보 수집: 국토교통부 실거래가 공개 시스템, HUG 안심전세 앱, 주변 공인중개사 여러 곳에 문의하여 해당 주택의 정확한 매매 시세를 파악합니다.
적정 전세가율 기준 설정: 보통 전세가가 매매 시세의 80%를 넘지 않는 선에서 계약하는 것이 안전합니다. 시세와 전세가를 비교해 안전 마진을 확보하세요.
다가구 주택의 경우: 임대인에게 선순위 보증금 총액을 요청하여 확인하고, 건물 전체의 부채 규모를 고려하여 전세금의 안전성을 판단해야 합니다.

계약 당사자의 말보다는 공식 서류가 진실을 말해줍니다. 이 세 가지 서류는 계약 전에 반드시 직접 발급받아 내용을 숙지해야 합니다.

서류 종류	주요 확인 사항	발급처
등기부등본	소유자 일치, 근저당(대출), 압류 등 권리 제한 사항	인터넷 등기소 (대법원)
건축물대장	주택 용도 일치, 무허가/불법 건축물 여부	정부24, 세움터
임대인 체납 세금	미납 국세 및 지방세 유무 (경매 시 보증금보다 우선 변제될 수 있음)	세무서/주민센터 (임대차 계약 체결 후 열람 가능)

TIP: 등기부등본은 계약 당일 가장 최근에 발급받은 것을 기준으로 확인해야 합니다.

'가짜 집주인' 사기를 피하고, 안전한 중개를 보장받기 위한 준비입니다.

공인중개사 확인: 중개사무소에 게시된 등록증과 손해배상책임 보증(공제증서)을 확인하고, 국가공간정보포털 등에서 정상 등록된 중개사인지 사전에 확인합니다.
임대인 신분 확인 절차 숙지: 계약 시 임대인 본인의 신분증을 등기부등본과 대조할 준비를 하고, 신분증 진위 여부 확인 방법을 숙지하세요.
대리인 계약 대비: 대리인과 계약할 가능성이 있다면, 위임장(인감 날인)과 인감증명서를 요구하고 소유자 본인에게 직접 통화하여 위임 사실을 확인하는 절차를 미리 준비합니다.

안전 장치를 계약서 안에 심어두고, 만일의 상황에 대비해야 합니다.

필수 특약 사항 준비: "잔금 지급 전까지 등기부등본상 권리 변동 사항이 발생하지 않으며, 위반 시 계약 해지 및 보증금 반환" 등의 문구를 계약서에 명시할 준비를 합니다. (자세한 특약 내용은 중개사와 논의)
잔금 지급 계좌 확인: 보증금은 반드시 임대인 본인 명의의 계좌로 이체해야 합니다. 이체 전 계좌 명의를 확인합니다.
입주 후 계획: 계약 당일 또는 입주 직후 전입신고와 확정일자를 즉시 받을 계획을 미리 세워야 합니다. 그래야 내 보증금에 대한 법적 보호(대항력 및 우선변제권)가 시작됩니다.

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 위에 제시된 5가지 준비 과정을 꼼꼼히 이행하는 것만으로도 수많은 전세 사기 위험을 피할 수 있습니다. 완벽하게 준비하셔서 안전하게 보증금을 지키고 행복한 보금자리를 마련하시길 바랍니다!