1단계: 계약 해지 의사를 '법적 효력' 있게 통보하기

집주인이 연락을 받지 않더라도, 세입자는 계약을 종료하겠다는 의사를 법적으로 증명할 수 있는 방법으로 통보해야 합니다.

통보 시점 준수:

• 계약 만료일 **6개월 전부터 2개월 전까지**는 반드시 해지 의사를 통보해야 **묵시적 갱신**을 막을 수 있습니다.

효력 있는 통보 방법:

전화는 증거력이 낮습니다. 다음 방법으로 통보하세요.

• **내용증명**: 우체국을 통해 보내는 가장 확실한 법적 증거입니다. **'언제', '무슨 내용'**을 보냈는지 국가가 증명해 줍니다. 임대인 주민등록상 주소로 발송하세요.
• **문자/카카오톡**: 집주인의 번호로 보낸 후, "계약 해지 통보합니다. 내용을 확인해 주시고 답변 부탁드립니다."와 같은 내용을 추가하여 집주인이 확인했음을 유도하는 기록을 확보해야 합니다. (답변이 없어도 문자 보낸 기록 자체는 중요합니다.)

2단계: '역전세' 위험성 최종 점검하기

집주인이 연락을 피하는 가장 흔한 이유는 **'역전세(전세 시세 하락)'**로 인해 보증금을 돌려줄 돈이 없기 때문일 수 있습니다.

시세 확인:

• 현재 주변 동일 주택의 전세 및 매매 시세를 확인하여 역전세 규모를 파악합니다.

등기부등본 재확인:

• 계약 후 집주인이 몰래 추가 대출(근저당권)을 설정했는지, 압류/가압류가 들어왔는지 계약 만료 직전에 반드시 **등기부등본**을 다시 발급받아 확인하세요.
• **추가 근저당**: 만약 대출이 늘었다면 보증금 회수 위험이 매우 커집니다.

3단계: 임차권등기명령을 위한 서류 준비 (만료일 전)

집주인이 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 새로운 집으로 이사를 가야 한다면, 보증금을 포기하는 것이나 마찬가지입니다. 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사하기 위한 조치를 미리 준비해야 합니다.

임차권등기명령:

• 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못했을 때, 법원에 신청하여 보증금 반환 권리를 등기부등본에 기록하는 제도입니다.

필요 서류 준비:

• 통보한 내용증명, 확정일자를 받은 계약서 사본, 등기부등본, 주민등록 초본 등 법원에 제출할 서류를 미리 정리하세요.

4단계: 전세보증금 반환보증보험 이행 청구 (가장 빠른 회수)

만약 **전세보증금 반환보증보험(HUG, SGI)**에 가입했다면, 연락 없는 집주인과 싸울 필요가 없습니다. 보험사에 보증금 반환을 청구하는 것이 가장 빠르고 안전한 해결책입니다.

청구 요건:

• 임대차 계약이 해지 또는 종료되었음에도 **만기일로부터 한 달 이내**에 보증금을 돌려받지 못했을 경우 청구 가능합니다.

청구 절차:

• 보험사에 보증 이행 청구를 하면, 보험사가 집주인에게 보증금을 대신 지급하고 이후 집주인에게 구상권을 청구합니다. 세입자는 번거로운 소송 없이 돈을 돌려받을 수 있습니다.

5단계: 보증금 반환 소송 및 강제경매 진행 (최후의 수단)

보험에도 가입하지 않았고, 임차권등기를 마쳤는데도 집주인이 돈을 주지 않는다면, 법원에 보증금 반환 소송을 제기하여 승소해야 합니다.

보증금 반환 소송 (전세금반환청구소송):

• 소송을 통해 승소 판결을 받으면, 이 판결문을 근거로 해당 주택에 대해 **강제 경매**를 신청하여 경매 대금에서 보증금을 회수할 수 있습니다.

시간 및 비용:

• 소송은 시간과 비용이 들지만, 승소는 확실합니다. 소송 비용 역시 임대인에게 청구할 수 있으니 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다.