전세 계약 처음이라도 걱정 끝! 초보자를 위한 7단계 완벽 가이드

✅ 전세 계약 처음이라도 걱정 끝! 초보자를 위한 7단계 완벽 가이드

전세 계약은 생애 첫 사회생활이나 결혼 준비를 하는 초보자에게 가장 어렵고 불안한 일 중 하나입니다. 수천만 원에서 수억 원에 달하는 **보증금**이 걸려있기 때문에, 작은 실수라도 큰 금전적 손해로 이어질 수 있다는 두려움 때문이죠.

하지만 걱정하지 마세요! 전세 계약은 복잡해 보이지만, **정해진 절차**와 **핵심 체크리스트**만 따른다면 누구나 안전하게 마무리할 수 있습니다.

지금부터 **전세 계약을 처음 해보는 초보자**도 실수 없이 안전하게 보증금을 지키면서 계약을 완료할 수 있는 **'7단계 완벽 가이드'**를 알려드립니다. 이 순서대로만 진행하세요!

1단계: 집 보기 전, '보증금 안전' 체크리스트 확인 (사전 준비)

집을 보러 가기 전에 내가 원하는 조건과 **안전성**을 미리 정해야 시간을 절약하고 위험한 집을 피할 수 있습니다.

**예산 및 대출 가능성 확인:** 원하는 보증금 규모를 정하고, **주택도시기금(버팀목 대출 등)**이나 **은행 상품**을 통해 **대출 가능 금액과 금리**를 미리 상담받으세요.
**전세가율 확인 (깡통전세 방지):** 계약하려는 집의 **매매 시세 대비 전세 보증금이 70%를 넘지 않는지** 미리 확인하세요.
**전세 보증보험 가입 가능성 확인:** **HUG 안심전세 앱** 등을 통해 해당 주택이 보증보험에 가입 가능한 조건인지 미리 확인하는 것이 가장 안전합니다.

가장 흔한 사기 유형인 **'가짜 집주인' 사기**를 막기 위해 현장에서 반드시 신분을 확인해야 합니다.

**집주인 본인 맞는지 확인:** 계약을 진행할 **임대인(집주인)**의 신분증을 확인하고, 신분증 진위 여부를 정부24 앱 등으로 즉시 확인 가능합니다.
**등기부등본 확인:** 집주인이 보여주는 **등기부등본(계약 시점 발급분)**을 통해 **소유자 이름**과 **채권 최고액(대출)**을 확인하고, 신분증과 대조하세요.
**대리인 계약 시:** **임대인 본인에게 전화**하여 계약 의사를 확인하고, **인감증명서가 첨부된 위임장**을 요구하세요.

마음에 드는 집이라도 가계약금을 덜컥 보내면 안 됩니다. 중요한 내용을 확인하고, 반드시 **문자**로 남겨야 합니다.

**가계약금 송금 전:** 임대인에게 **"계약 체결 전까지 권리 변동(대출 추가 등)이 없도록 한다"**는 내용을 문자 또는 녹음으로 확인받으세요.
**입금 계좌 확인:** 가계약금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 송금하세요.
**특약 명시:** 정식 계약서에 **'전세대출 불승인 시 계약금을 반환한다'**는 내용을 **특약으로 명시**할 것을 미리 합의하세요.

공인중개사가 작성하더라도, 보증금 반환을 위한 **'특약'** 삽입에 집중해야 합니다.

**특약 1. 선순위 권리 변동 금지:** "계약일로부터 잔금일 익일 0시까지 일체의 근저당권 설정 등 권리 변동을 하지 않는다." (가장 중요!)
**특약 2. 만기 시 보증금 즉시 반환:** "계약 만료일에는 임차인의 퇴거와 동시에 임대인은 보증금을 전액 반환한다."
**특약 3. 근저당 말소(또는 감액) 조건:** (대출이 있는 경우) "잔금과 동시에 근저당권(대출)을 완전히 말소(또는 감액)한다."

잔금을 치르기 직전에 권리 변동이 있었는지 **최종 점검**하는 것이 전세 사기를 막는 마지막 관문입니다.

**등기부등본 재확인:** 잔금 지급 직전, 등기부등본을 다시 발급받아 권리 변동(추가 대출 등)이 없는지 확인하세요. 변동 사항이 있다면 잔금 지급을 **즉시 중단**하세요.
**잔금 전달:** **임대인 명의 계좌**로 잔금을 이체하고, 근저당 말소(또는 감액) 서류가 준비되었는지 확인하세요.

잔금을 치르고 이사를 마쳤다면, 보증금을 법적으로 보호받기 위한 가장 중요한 절차를 바로 실행해야 합니다.

**전입신고 및 확정일자:** 이사 후 **가장 먼저** 관할 주민센터에 방문하여 **전입신고**를 하고, 확정일자를 받으세요. (온라인 '정부24'로도 가능합니다.)
**실제 거주:** 전입신고 후 주택을 **실제로 점유(거주)**하고 있어야 대항력이 발생합니다.

2년의 계약 기간 동안 보증금의 안전을 100% 보장하는 최종 안전장치를 마련하세요.

**전세보증금 반환보증보험 가입:** **HUG(주택도시보증공사)**나 **SGI(서울보증)**를 통해 반드시 보증보험에 가입하세요. 매년 소액의 보험료를 내면, 보증기관이 보증금을 대신 지급합니다.
**계약서 및 영수증 보관:** 계약서, 확정일자 받은 서류, 보증금 이체 내역서 등 모든 증빙 서류를 안전하게 보관하세요.

전세 계약은 이 7단계만 차근차근 따라 하면 결코 어렵지 않습니다. 자신감을 가지고 이 가이드를 활용하여 안전한 첫 전세 계약을 성공적으로 마무리하시길 응원합니다!