월세 계약은 단순히 방을 얻는 행위가 아니라, 소중한 보증금과 앞으로의 주거 권리를 법적으로 보장받는 과정입니다. 계약서를 작성할 때 꼼꼼하게 확인하지 않으면 나중에 큰 손해를 볼 수 있어요. 애드센스 수익을 위한 가독성 높은 블로그 글로, 초보 임차인(세입자)이 절대 놓치지 말아야 할 7가지 계약서 작성 및 확인 요령을 알려드립니다.
1. 당사자 확인: 계약은 '집주인 본인'과 하세요!
가장 기본이지만 가장 중요한 단계입니다. 계약서에 서명하는 상대방이 주택의 실제 소유자인지 확인해야 합니다.
- 등기부등본 확인: 계약 직전, 주택의 등기부등본을 발급받아 갑구(소유권)에 기재된 이름과 신분증, 계약서의 임대인 이름이 모두 일치하는지 확인하세요.
- 대리 계약 시: 배우자나 가족이라도 대리인과 계약한다면, 집주인(위임인)의 인감증명서와 위임장(인감도장 날인 필수) 원본을 반드시 받아야 합니다. 위임장 없이 체결된 계약은 법적 효력이 없습니다.
2. 계약 기간 및 금액: 명확하게 숫자와 문자로 기재
계약의 핵심인 기간과 보증금, 월세 금액은 모호함 없이 명확해야 합니다.
- 기간: 주택임대차보호법상 최소 계약 기간은 2년이지만, 월세는 보통 1년 또는 2년으로 정합니다. 시작일과 종료일을 정확히 명시하세요.
- 금액: 보증금과 월세는 숫자와 함께 한글(문자)로 병기하여 오기(誤記)로 인한 분쟁을 막아야 합니다.
예: 보증금 일천만 원 (￦10,000,000), 월세 오십만 원 (￦500,000)
3. 선순위 채권 확인: '근저당'과 '가압류'는 안전한가?
등기부등본 을구(소유권 외 권리)를 통해 집의 빚 상태를 확인해야 합니다. 이는 보증금을 돌려받을 수 있는지와 직결됩니다.
- 근저당 (은행 대출): 집값 대비 은행 대출(근저당) 비율이 60%를 초과하면 위험합니다. 비율이 낮을수록 안전합니다.
- 계약 후 재확인: 계약서 작성 후 잔금을 치르기 직전, 등기부등본을 다시 한번 발급받아 집주인이 그 사이에 추가 대출을 받지 않았는지 확인하세요.
4. 특약 사항 기재: 분쟁 예방의 '보험'
표준 계약서에 없는 내용을 명확히 약속하고 기록하는 것이 특약입니다. 나중에 집주인과 말이 달라지는 것을 막아줍니다.
| 분쟁 유형 | 특약 기재 예시 |
|---|---|
| 수리 책임 | "도배, 장판, 보일러 등 주요 시설물의 수리는 임대인 책임으로 한다." |
| 추가 대출 방지 | "임대인은 본 계약 기간 중 주택을 담보로 추가적인 근저당권을 설정하지 않는다." |
| 입주 전 수리 | "임대인은 입주 전까지 발견된 누수나 곰팡이 부분을 책임지고 수리 완료한다." |
5. 시설물 목록 및 상태 확인: '원상복구' 범위 정하기
입주 시 집에 있는 옵션(에어컨, 냉장고, 세탁기 등) 목록을 작성하고, 그 상태를 계약서에 명시하세요.
- 사진/영상 기록: 계약 당시의 상태를 사진이나 영상으로 남겨두세요.
- 원상복구 범위: 퇴거 시 '통상적인 생활 마모'에 대해서는 임차인이 원상복구 의무를 지지 않는다는 내용을 특약에 포함하면 좋습니다. (예: 못 자국, 벽지 변색 등)
6. 대항력 확보를 위한 약속: 전입신고/확정일자
보증금을 안전하게 지키는 대항력과 우선변제권은 계약서 작성이 아니라 이후 조치를 통해 완성됩니다.
- 잔금일 당일: 잔금을 치른 후 즉시 주민센터를 방문하여 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
- 가장 중요: 계약서 작성만으로는 보증금을 보호받지 못합니다. 이사를 하고 실제로 거주하며 전입신고를 마친 다음 날부터 법적 효력이 발생합니다.
7. 계약금 및 중개 수수료 확인
계약서에 지급할 계약금과 잔금의 지급일이 명확한지 확인하세요.
- 계약금: 보통 보증금의 10%를 계약 시 지급하고, 나머지 잔금은 입주일에 지급합니다.
- 중개 수수료: 법정 요율을 초과하여 요구하는지 확인하고, 공인중개사에게 중개보수 영수증을 반드시 받아야 합니다.
이 7가지 요령만 기억한다면, 월세 계약의 복잡한 과정 속에서도 여러분의 권리와 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있을 것입니다.
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