부동산 시장이 과열되어 집값이 빠르게 오르는 상승기에는 월세 계약도 긴장해야 합니다. 집주인들은 매매나 전세 전환을 위해 임차인의 계약 갱신을 거부하거나 월세를 급격히 올리려는 경향이 강해지기 때문입니다.
집값 상승기에 월세 계약을 안전하게 유지하고, 보증금 손실을 막으며, *약 갱신 청구권까지 완벽하게 활용하는 5가지 필수 전략을 알려드립니다!
1. 재계약 조건 명시: '계약갱신청구권' 사전 확보
집값 상승기에는 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부할 가능성이 높습니다. 이를 대비해 최초 계약 시부터 안전장치를 마련해야 합니다.
- 전략: 계약서 특약 사항에 "임차인(세입자)은 계약 만료 시점에 '계약갱신청구권'을 행사할 수 있다"는 내용을 명확히 기재합니다.
- 핵심: 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한하여 기존 계약 조건으로 2년 추가 거주(총 4년)를 요구할 수 있습니다.
2. '보증금 사수' 방어 전략: 등기부등본의 변화 감지
집값이 오르면 집주인은 추가 대출(근저당)을 받아 투자하거나 매물을 처분하는 경우가 많습니다. 보증금이 위험해질 수 있습니다.
최소 3회 확인
- 계약 시: 근저당 비율이 집값의 60%를 넘지 않는지 확인.
- 잔금 시: 잔금일 직전에 추가 대출 여부를 확인.
- 계약 기간 중: 집주인이 매매를 진행하는 등 불안한 징후가 있다면 수시로 등기부등본을 확인하여 변동 사항을 즉시 파악해야 합니다.
대응: 계약 기간 중 집주인이 무단으로 큰 금액의 대출을 추가했다면, 임차인은 계약 해지를 요구하거나 보증금 반환 소송을 준비해야 합니다.
3. 재계약 시 '월세 인상률 상한선' 고수
집값 상승기에 집주인은 시장 분위기에 편승해 월세를 과도하게 올리려 합니다. 법적 상한선을 정확히 알고 대처해야 합니다.
- 법적 상한: 계약갱신청구권을 사용할 경우, 월세(또는 보증금)의 인상률 상한선은 5%입니다.
- 전략: 집주인이 5%를 초과하여 인상을 요구하면 단호하게 거부할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되더라도 기존 조건이 유지되므로, 재계약 협상 시점을 전략적으로 활용해야 합니다.
4. '주택 임대차 신고제' 활용으로 세금 방어
2021년 6월부터 시행된 주택 임대차 신고제를 활용하면 월세 계약의 투명성을 높이고, 나중에 보증금을 돌려받을 때 유리한 증거를 확보할 수 있습니다.
- 의무 신고: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 임대인/임차인 모두 의무적으로 신고해야 합니다.
- 혜택: 임대차 신고를 하면 계약서에 자동으로 확정일자 효력이 부여됩니다. 이는 대항력을 확보하여 보증금을 보호하는 데 필수적입니다. 임대인이 신고를 회피하더라도 임차인이 단독으로 신고할 수 있습니다.
5. '단기 계약' 피하고 장기 거주 조건으로 계약
집값 상승기에는 단기 계약(1년 미만)이 세입자에게 불리하게 작용할 수 있습니다.
- 불리한 점: 1년 계약 후 재계약 시, 집주인이 1년마다 월세를 올리거나 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 기회가 늘어납니다.
- 전략: 가급적 2년 만기 계약을 체결하고, 만료가 다가오기 전 6개월~2개월 사이에 계약갱신청구권 사용 의사를 통보하여 총 4년 거주권을 확보하는 것이 가장 안전한 방어책입니다.
집값 상승기에 월세 계약은 까다로울 수 있지만, 법적 권리와 특약 작성 요령을 숙지한다면 안정적으로 주거 생활을 이어갈 수 있습니다. 이 5가지 전략을 활용하여 소중한 보증금과 주거권을 지키시길 바랍니다.
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