🏠 전세 사기 방지 필수 지식! 등기부등본 '선순위'와 '후순위' 개념 완벽 정리
내 집 마련이나 전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 서류는 바로 **등기부등본**입니다. 하지만 등기부등본을 펼쳐보면 '근저당권', '압류', '가압류' 등 복잡한 용어와 함께 **'순위 번호'**가 등장해 머리가 아파집니다.
이 순위 번호, 즉 **'선순위'**와 **'후순위'**는 단순한 숫자가 아니라, **집이 경매로 넘어갔을 때 누가 내 돈을 먼저 받아 갈 수 있는지**를 결정하는 생명줄입니다. 이 개념을 모른 채 계약하면 내 보증금이 가장 후순위로 밀려나 큰 손해를 볼 수 있습니다.
지금부터 부동산 계약의 안전을 좌우하는 **선순위와 후순위의 핵심 개념**과 **전세 보증금을 지키는 방법**을 초보자도 이해하기 쉽게 설명해 드립니다.
1. 선순위와 후순위란 무엇인가?
등기부등본에서 말하는 선순위와 후순위는 해당 부동산에 설정된 **권리들의 우선순위**를 의미합니다. 일종의 '빚잔치 순서'라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
🥇 선순위 (先順位)
- **정의:** 등기부등본에 가장 **먼저** 기록되어, 다른 모든 권리보다 **앞서서** 자신의 권리(돈)를 주장할 수 있는 지위입니다.
- **핵심:** 집이 경매로 넘어가면, 선순위 권리자는 **다른 채권자들보다 먼저** 매각 대금에서 돈을 돌려받게 됩니다.
🥈 후순위 (後順位)
- **정의:** 등기부등본에 **나중에** 기록되어, 자신보다 앞선 **선순위 권리자들이 돈을 모두 받아 간 후에야** 남은 금액으로 자신의 권리를 주장할 수 있는 지위입니다.
- **핵심:** 경매에서 남은 돈이 없으면 후순위 권리자는 돈을 한 푼도 못 받을 수도 있습니다. **'깡통 전세'**의 피해자는 주로 후순위로 밀려난 세입자입니다.
📌 순위는 어떻게 결정되나요? 순위는 등기부등본에 **접수된 날짜와 시간**을 기준으로 결정됩니다. 즉, 시간 싸움입니다.
2. 등기부등본 '을구'를 읽는 법: 대출(근저당권)의 순위
등기부등본 중 집주인이 돈을 빌린 내역이 기록되는 부분이 **'을구(소유권 외의 권리)'**입니다. 여기에 기록된 근저당권(은행 대출)은 전세 계약 시 가장 주의 깊게 봐야 할 선순위 권리입니다.
| 순위 번호 | 접수 날짜 | 권리 종류 | 채권최고액 (대출 금액) |
|---|---|---|---|
| **1번 (선순위)** | 2020년 5월 1일 | 근저당권자 (OO은행) | **3억 5천만 원** |
| 2번 (후순위) | 2023년 7월 15일 | 근저당권자 (XX저축은행) | 5천만 원 |
해석: 이 집이 경매로 넘어가면 OO은행이 3억 5천만 원을 1순위로, XX저축은행이 남은 돈으로 5천만 원을 2순위로 받아갑니다.
3. 세입자(임차인) 보증금의 순위는 어떻게 결정되나요?
세입자의 보증금이 등기부등본상의 대출보다 앞서는 **선순위**가 되기 위해서는 두 가지 법적 절차가 필수입니다.
① 대항력 (전입신고)
세입자가 **전입신고**를 하면 **익일(다음 날) 0시**부터 **대항력**이 발생합니다.
- **예시:** 9월 10일 이사 및 전입신고 → 9월 11일 0시부터 대항력 발생
② 우선변제권 (확정일자)
세입자가 **확정일자**를 받으면 **확정일자를 받은 당일**부터 **우선변제권**이 발생합니다.
- **효과:** 집이 경매로 넘어갈 때, 확정일자 순위에 따라 보증금을 배당받을 수 있습니다.
4. 전세 계약 전, 안전성을 판단하는 방법
초보자도 안전한 전세집을 고를 수 있는 기준은 단순합니다.
| 조건 | 안전성 판단 기준 |
|---|---|
| **선순위 채권 합계** | 등기부등본 상의 **근저당권, 가압류 등 선순위 금액의 합**을 확인합니다. |
| **안전 마지노선** | 선순위 채권 합계 + **내 전세 보증금** < **집값(매매 시세)의 70%** |
만약 선순위 채권(은행 대출)과 내 보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘어선다면, 집값이 조금만 하락해도 **깡통 전세**가 될 위험이 크고, 내 보증금은 후순위로 밀려 반환받지 못할 가능성이 높아집니다.
**전세 보증보험** 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 가장 확실한 안전장치입니다. 보험에 가입 가능한 집은 그만큼 선순위 권리 관계가 안전하다는 증거이기 때문입니다.
**선순위와 후순위** 개념은 내 재산을 지키는 **기본 중의 기본**입니다. 복잡한 등기부등본에 압도되지 말고, **순위 번호와 금액**을 꼼꼼히 확인하여 안전하고 현명한 전세 계약을 하시길 바랍니다!
