🔒 전세금 반환 100% 보장! 계약서에 *반드시 넣어야 할 '필수 특약 5가지'
전세 계약을 앞둔 세입자들의 가장 큰 걱정은 '과연 만기 때 내 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을까?'일 것입니다. 최근 전세 사기나 역전세 상황이 빈번해지면서, 안전한 보증금 반환은 선택이 아닌 필수가 되었습니다.
공인중개사가 주는 기본 계약서만으로는 내 소중한 보증금을 지키기에 부족합니다. 계약서에 '특약사항(특별한 약정)'을 추가하는 것은 미래의 분쟁을 막고 보증금을 안전하게 반환받기 위한 가장 강력하고 확실한 방법입니다.
지금부터 전세금을 지키기 위해 계약서에 꼭 명시해야 할 핵심 특약 5가지를 구체적인 문구와 함께 알려드립니다.
1. 선순위 권리 변동 금지 및 조건부 해지 특약 (최우선 방패)
전세금 반환을 위협하는 가장 큰 위험은 집주인이 계약 후 몰래 대출을 받아 선순위 채권을 만드는 행위입니다. 잔금일 직전 사고를 막는 최우선 방패입니다.
| 항목 | 핵심 목표 | 필수 특약 문구 |
|---|---|---|
| 권리 변동 금지 | 임차인보다 앞서는 빚을 만들지 못하게 함. | "임대인은 본 계약 체결일로부터 잔금 지급일(또는 입주일) 익일 0시까지 임차주택에 대해 **매매, 근저당권 설정, 전세권 설정 등 일체의 권리 변동 및 제한 행위를 하지 않는다." |
| 조건부 해지 | 약속 위반 시 보증금을 즉시 회수할 근거 마련. | "위 사항을 위반할 경우 임차인은 계약을 즉시 해지할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 기지급된 계약금 전액을 반환하고 이와 별도로 위약금을 배상한다." |
2. 근저당권 말소 또는 감액 조건 특약
계약 당시 등기부등본에 이미 대출(근저당권)이 설정되어 있는 경우, 이를 반드시 정리하거나 금액을 낮추는 조건을 명시해야 합니다.
| 항목 | 핵심 목표 | 필수 특약 문구 |
|---|---|---|
| 잔금 시 근저당 처리 | 임대인 대출을 세입자 돈으로 갚게 유도함. | "임대인은 잔금 지급과 동시에 근저당권(채권최고액 [기재된 금액])을 [특정 금액] 이하로 감액하거나 완전히 말소하며, 이를 증명하는 말소(감액)된 등기부등본을 임차인에게 교부한다." |
| 처리 불이행 시 | 안전이 확보될 때까지 잔금 지급을 거부할 권리 확보. | "만약 임대인이 이를 불이행할 경우, 임차인은 잔금 지급을 거부할 수 있으며, 이로 인한 계약 해지 시 모든 책임은 임대인에게 있다." |
3. 임대인 미납 세금 확인 및 책임 소재 명확화 특약
집주인이 체납한 세금은 집이 경매로 넘어갈 때 내 보증금보다 우선하여 변제될 수 있습니다. 이를 막기 위한 특약입니다.
| 항목 | 핵심 목표 | 필수 특약 문구 |
|---|---|---|
| 세금 체납 확인 | 체납 사실이 없음을 명문화함. | "임대인은 잔금 지급일 기준으로 해당 주택 및 임대인에게 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 이를 위반하여 발생한 임차인의 손해는 임대인이 전액 배상한다." |
| 잔금 시 확인 서류 | 잔금 시 체납 사실을 확인하기 위한 임대인의 협조 의무. | "임대인은 임차인의 요청 시 잔금 지급 직전에 미납 세금 열람에 성실히 협조하며, 임차인의 대항력 발생일보다 우선하는 모든 채권(세금 포함)은 임대인이 책임진다." |
4. 계약 만료 시점 보증금 반환 의무 명확화 특약
계약 기간 만료 시점에 보증금 반환이 지연되는 경우를 막고, 이사 계획에 차질이 없도록 임대인의 의무를 강화합니다.
| 항목 | 핵심 목표 | 필수 특약 문구 |
|---|---|---|
| 만료일 반환 | 임대인이 다음 세입자 유무와 상관없이 보증금을 반환하도록 함. | "본 계약 만료일인 [만료일자]에 임대인은 임차인의 퇴거(이사)와 동시에 전세 보증금을 전액 반환한다. 만약 반환이 지연될 경우, 임차인은 임대인에게 지연 기간에 따른 지연 이자(법정 이율)를 청구할 수 있다." |
| 퇴거 및 이사 협조 | 임대인의 비협조로 발생하는 손해를 청구할 근거 마련. | "임대인은 임차인의 계약 만료에 따른 퇴거 및 이사에 적극 협조해야 하며, 임대인의 귀책사유로 인해 임차인이 입게 되는 모든 손해(이사비용, 임차권등기 명령 비용 등)는 임대인이 부담한다." |
5. 전세보증금반환보증보험 가입 협조 특약
보증보험 가입은 보증금 회수를 위한 가장 확실한 방법입니다. 임대인이 보증보험 가입에 협조하도록 강제해야 합니다.
| 항목 | 핵심 목표 | 필수 특약 문구 |
|---|---|---|
| 가입 협조 의무 | 보험 가입을 위한 임대인의 협조를 명문화. | "임대인은 임차인의 전세보증금반환보증보험 가입에 필요한 제반 서류 제출 및 관련 절차에 적극 협조한다. 만약 임대인의 비협조로 인해 보험 가입이 불가능해질 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다." |
전세 계약서 작성 시, 이 5가지 특약 사항을 꼭 요구하고 확인하세요. 때로는 특약 요구에 임대인이 난색을 표할 수도 있습니다. 하지만 안전한 계약을 위한 정당한 요구이며, 임대인이 이러한 특약 삽입을 극도로 꺼린다면 오히려 해당 주택의 안전성에 의문을 가져야 합니다.
