🔥내 전세보증금 지키는 필살기! 전세 사기 99% 예방하는 '이것' 체크리스트 (feat. 깡통전세 탈출법)

최근 몇 년간 전세 사기 피해 소식이 끊이지 않고 있습니다. 특히 사회 초년생이나 신혼부부 등 주거 경험이 적은 분들에게는 전세 계약 자체가 큰 두려움으로 다가올 수 있죠. 내 소중한 보증금, 사기꾼들에게 절대 뺏길 수 없습니다!

전세 사기는 **'예방'이 100%**입니다. 계약 전부터 계약 후 입주까지, 꼼꼼하게 따져봐야 할 핵심 **'전세 사기 예방 체크리스트'**를 정리했습니다. 이 필살기만 숙지하셔도 전세 사기 위험을 획기적으로 낮출 수 있습니다.

1. 계약 전, 집과 집주인의 '재산 상태' 투명하게 확인하기

가장 중요한 첫 단계는 내가 계약하려는 집과 임대인(집주인)의 상태를 면밀히 파악하는 것입니다.

🏠 깡통전세 위험 확인

• 전세가율(전세가/매매가) 확인: 전세 보증금이 매매 시세의 **80%를 넘지 않는 집**을 선택해야 안전합니다. 80%가 넘으면 '깡통전세' 위험이 높습니다.
• 확인 방법: 국토교통부 실거래가 공개시스템, HUG(주택도시보증공사)의 '안심전세 앱' 또는 지역 공인중개사 여러 곳에 문의하여 정확한 시세를 파악하세요.
• 다가구 주택 주의: 건물 전체에 대한 **'선순위 보증금'** 총액을 임대인에게 요청해 확인해야 합니다. 나의 보증금 순서가 밀려있을 수 있습니다.

📜 등기부등본은 '갑구'와 '을구' 모두 꼼꼼하게!

• 발급 및 확인: 인터넷등기소나 주민센터에서 **계약 직전, 잔금 지급 직전 총 2번** 발급받아 확인하세요.
• 갑구 확인 (소유권): 집주인(임대인)의 이름이 등기부등본 상의 소유자와 동일한지 확인하고, 압류, 가압류, 가등기 등 소유권에 문제가 없는지 확인합니다.
• 을구 확인 (소유권 외 권리): 근저당권(대출) 설정 금액을 확인하세요. **'근저당 금액 + 내 전세 보증금'**의 합계가 **매매 시세의 70%~80%**를 초과하는지 반드시 체크해야 합니다.

🏢 건축물대장 및 세금 체납 확인

• 건축물대장 확인: 건축물 용도가 주거용이 맞는지 확인하고, 무허가 또는 불법 건축물로 등재되어 있지 않은지 확인하세요. 불법 건축물은 전세 대출 제한 및 법적 보호(주택임대차보호법)를 받기 어려울 수 있습니다.
• 임대인 미납 국세(지방세) 확인: 임대차 계약 체결 후부터 임대차 시작일까지는 임대인 동의 없이도 **미납 국세 열람이 가능**합니다. 전국 세무서에서 신청하세요. 세금 체납액은 경매 시 보증금보다 우선하여 변제될 수 있습니다.

2. 계약서 작성 시, 내 권리를 지키는 '특약' 넣기

계약서에 내 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.

📝 핵심 특약 사항

다음과 같은 내용을 특약으로 반드시 명시하세요.

• 계약 체결일 다음 날까지 해당 주택에 근저당권 설정, 소유권 변경 등 일체의 **권리 변동 행위를 하지 않는다.**
• 이를 위반할 시 계약을 즉시 해지하고 **보증금 전액을 반환한다.**
• 잔금 지급 당일까지 등기부등본상 변동 사항이 없을 경우에만 잔금을 지급한다.
• 임대인은 계약 시점의 미납 세금이 없음을 확인한다. (표준계약서 사용 시 자동 확인 가능)

🧑‍⚖️ 임대인 신분 및 계좌 확인

• 신분증 확인: 계약 당사자가 등기부등본 상의 **실제 소유자가 맞는지** 신분증과 대조하여 확인하세요.
• 대리인 계약 시: 대리인이 맞다면 **위임장(인감 날인) 및 임대인의 인감증명서**를 반드시 확인하고, 임대인에게 직접 통화하여 위임 사실을 확인해야 합니다.
• 보증금 입금: 계약금, 잔금 등 모든 금액은 반드시 **임대인 본인 명의의 계좌로 이체**해야 합니다.

🔑 공인중개사 정보 확인

• 계약하는 공인중개사가 정상적으로 등록된 중개업자인지 국가공간정보포털 등에서 확인하세요.
• 공제증서(손해배상책임 보증)를 확인하고 사본을 받아두세요. 중개사고 발생 시 배상 책임 한도를 미리 알아두는 것입니다.

3. 계약 후, 보증금 보호를 위한 '법적 요건' 갖추기

계약서를 잘 썼다고 끝이 아닙니다. 법적으로 보증금을 지킬 수 있는 **'대항력'**과 **'우선변제권'**을 확보해야 합니다.

🛡️ 전입신고 + 확정일자 (대항력 및 우선변제권 확보)

• 이사 당일: 입주와 동시에 주민센터를 방문하거나 정부24를 통해 **전입신고**를 하세요. 전입신고 익일 0시부터 대항력이 발생합니다.
• 확정일자: 주민센터나 인터넷등기소에서 임대차 계약서에 **확정일자**를 받으세요. 대항력과 확정일자 모두 갖춰야 우선변제권이 생겨 주택이 경매로 넘어가도 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

💰 전세보증금반환보증보험 가입

전세 사기는 복잡하고 치밀하게 진행되지만, **꼼꼼한 확인 절차와 법적 안전장치를 마련**하면 충분히 예방할 수 있습니다. 오늘 알려드린 체크리스트를 활용하여 안심하고 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다!