🚨 내 보증금을 노린다! 최신 전세 사기 수법 5가지와 예방책 상세 분석

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최근 몇 년간 전세 시장에서 벌어진 사기 사건은 많은 서민들의 보증금을 송두리째 앗아갔습니다. 전세 사기 수법은 날이 갈수록 교묘해지고 치밀해지고 있어, 일반 세입자들이 이를 피하기란 쉽지 않습니다.

하지만 **'아는 것이 힘'**입니다. 사기꾼들의 대표적인 수법을 미리 알고 대비한다면, 내 소중한 자산을 지킬 수 있습니다. 오늘은 가장 흔하고 위험한 전세 사기 유형 5가지를 상세히 분석하고, 각 유형별 맞춤 예방책까지 알려드립니다.

1. 깡통전세 (보증금이 매매가를 초과하는 위험)

수법: 주택 매매가와 전세 보증금이 비슷하거나, 심지어 **전세 보증금이 매매가를 초과**하는 경우입니다. 주로 신축 빌라나 아파트 시세를 정확히 알기 어려운 주택에서 발생합니다. 집주인은 무리하게 대출을 받아 집을 매입하고, 높은 전세가를 받아 대출금을 갚는 **'갭투자'** 형식으로 진행됩니다.

피해 발생하는 시점: 집값이 하락하거나, 집주인이 대출 이자나 세금을 연체하여 집이 경매로 넘어갈 때 발생합니다. 집이 팔려도 대출금과 경매 비용을 제외하면 세입자가 돌려받을 보증금이 남지 않게 됩니다.

🚨 위험 신호	🛡️ 핵심 예방책
전세가율이 시세의 80% 이상인 경우	주변 시세를 국토부 실거래가, HUG 안심전세 앱 등으로 꼼꼼히 확인하고, 전세가율이 낮은 집을 선택하세요.
등기부등본의 근저당 금액이 과도한 경우	근저당 금액과 내 보증금의 합이 매매가의 70% 이하인지 확인하세요.
신축 빌라/오피스텔인데 시세가 불명확한 경우	HUG 등 보증기관에서 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것이 가장 안전합니다.

2. 가짜 집주인 또는 대리인을 내세운 계약 사기

수법: 실제로 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하거나, 위임장 등의 서류를 위조한 **가짜 대리인**이 계약을 진행하여 보증금을 가로채는 수법입니다. 특히 집주인이 바빠서 직접 나오기 어렵다고 설명하거나, 신탁된 주택을 위탁자인 집주인과 바로 계약하는 경우에도 발생합니다.

피해 발생하는 시점: 세입자는 돈을 지불했지만, 실제 소유자와 계약한 것이 아니므로 계약 자체가 무효가 되어 보증금을 법적으로 보호받지 못하게 됩니다.

🚨 위험 신호	🛡️ 핵심 예방책
신분증 위조 의심	계약 시 제시된 신분증의 진위 여부를 '정부24' 앱이나 경찰청 112 ARS를 통해 확인하세요.
대리인과 계약 시	인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 임대인 본인과 직접 통화하여 계약 의사를 최종 확인해야 합니다.
보증금 입금 계좌	반드시 등기부등본상 실제 소유자 명의의 계좌로만 입금해야 합니다. 대리인 명의 계좌는 피하세요.

3. 이중 계약 및 공인중개사 연루 사기

수법: 공인중개사가 집주인에게는 "월세 계약"으로 보고하고, 세입자에게는 "전세 계약"을 맺게 하여 **이중으로 계약서**를 작성하는 경우입니다. 중개사가 계약금을 받아 잠적하거나, 집주인과 공모하여 세입자의 보증금을 중간에서 가로챕니다. 최근에는 공인중개사 자격증을 빌려서 영업하는 무자격자 사고도 많습니다.

피해 발생하는 시점: 보증금 반환 시기가 되었을 때, 집주인은 중개사가 월세를 받는 줄 알았다고 주장하며 보증금 반환을 거부합니다.

🚨 위험 신호	🛡️ 핵심 예방책
시세 대비 현저히 저렴한 매물	의심부터 하고, 계약을 서두르지 말고 추가 확인을 진행하세요.
중개사의 정보 비공개	중개사가 임대인과의 직접 대면을 회피하거나, 등기부등본 등의 서류를 보여주지 않으려 한다면 의심해야 합니다.
공인중개사 확인	계약 전 국가공간정보포털에서 해당 중개사가 정상 등록된 공인중개사인지 확인하고, 공제증서(손해배상보험) 사본을 받아두세요.

4. 선순위 권리 몰래 설정 (잔금일 직전 사고)

수법: 계약서 작성 시점에는 깨끗했던 등기부등본을 확인하고 안심한 사이, **잔금 지급일 직전이나 당일**에 집주인이 주택을 담보로 은행 대출(근저당)을 받거나 매매 계약을 체결하여 **선순위 권리를 몰래 설정**하는 수법입니다.

피해 발생하는 시점: 세입자는 잔금을 치르고 전입신고를 하더라도, 집주인이 몰래 설정한 대출이 **내 보증금보다 순위가 앞서게 되어** 집이 경매에 넘어가면 보증금을 잃게 됩니다.

🚨 위험 신호	🛡️ 핵심 예방책
잔금 전 집주인 연락 두절	잔금일 직전에 집주인과 연락이 어렵거나, 등기부등본 확인을 거부한다면 즉시 잔금 지급을 중단하세요.
등기부등본 재확인	잔금 지급 직전, 반드시 등기부등본을 다시 발급받아 권리 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.
특약 사항 삽입	계약서에 "계약일 이후 잔금일 전까지 권리 변동(근저당 설정 등) 발생 시 계약 해지 및 보증금 즉시 반환" 특약을 명시하세요.

5. 세금 체납 및 다가구 주택 선순위 보증금 미공개

수법: 집주인이 **국세나 지방세를 체납**한 사실을 숨기고 계약을 진행하는 경우입니다. 또는 다가구 주택의 경우, 건물 전체의 선순위 세입자 보증금 규모를 속이거나 고의로 누락하는 수법도 흔합니다. 세금이나 선순위 보증금은 내 전세 보증금보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

피해 발생하는 시점: 주택이 경매로 넘어갈 때, 체납된 세금이나 다른 세입자의 보증금이 먼저 빠져나가 내 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

🚨 위험 신호	🛡️ 핵심 예방책
다가구 주택 계약 시	임대인에게 '전입세대 열람원'과 '확정일자 부여 현황' 서류를 요청하세요. 임대인이 거부하면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
세금 체납 확인	임대차 계약 체결 후부터 시작일까지 임대인의 동의 없이 세무서나 주민센터에서 미납 세금 열람을 신청하세요.

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이 정보가 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 큰 도움이 되기를 바랍니다.