내 보증금 지키는 최후의 보루! 전세 계약서 작성 핵심 요령 7가지

✍️ 내 보증금 지키는 최후의 보루! 전세 계약서 작성 시 놓치지 말아야 할 7가지 요령

드디어 마음에 쏙 드는 전셋집을 찾고 계약서에 서명할 순간이 다가왔습니다. 이때 가장 중요한 것은 계약서에 사인을 하는 행위가 아니라, **계약서의 내용을 어떻게 채우고 확인하느냐**입니다.

전세 계약서는 단순한 종이 한 장이 아닙니다. 혹시 모를 전세 사기나 보증금 반환 분쟁이 발생했을 때, 내 권리를 지켜주는 **최후의 법적 보루**입니다. 공인중개사가 작성해주더라도, 세입자 본인이 반드시 확인하고 요구해야 할 **전세 계약서 작성 핵심 요령 7가지**를 알려드립니다. 이 요령만 숙지해도 90% 이상의 분쟁을 예방할 수 있습니다!

1. 계약 당사자와 중개인 신분 및 자격 철저 확인

계약서의 효력은 진짜 소유자와 계약했을 때만 발생합니다. 가짜 임대인 사기를 원천 차단해야 합니다.

임대인 본인 확인: 등기부등본상의 소유자 이름과 계약 당사자의 신분증을 반드시 대조하세요. 신분증 진위 여부는 정부24 앱이나 경찰청 112 ARS를 통해 확인합니다.
대리인 계약 시: 대리인과 계약할 경우, 소유자 본인에게 전화로 계약 의사를 확인하고, **위임장(소유자 인감 날인)**과 소유자의 인감증명서(3개월 이내 발급분) 원본을 첨부해야 합니다.
공인중개사 자격 확인: 중개업소 등록증과 **공제증서(손해배상책임 보증)**를 확인하고, 계약서에 중개인의 서명 및 날인이 정확히 되어 있는지 확인하세요.

2. 계약서상 '물건의 표시' 정확히 기재

계약서에 적힌 주소가 내가 계약하는 집과 100% 일치하는지 확인해야 합니다.

등기부등본 및 건축물대장 대조: 계약서 상의 주소, 건물 명칭, 동·호수가 등기부등본 및 건축물대장과 오차 없이 일치하는지 확인하세요. (예: '다세대'가 아닌 '다가구'로 잘못 기재되면 보증금 보호에 심각한 문제가 생길 수 있습니다.)
특정 층수 및 면적 확인: 아파트나 다세대 주택은 동·호수를 명확히, 빌라나 단독주택은 면적과 구조가 현장과 일치하는지 확인해야 합니다.

3. 계약금/잔금/보증금 지급 계좌 명시

보증금이 안전하게 임대인에게 전달되도록 명확히 합니다.

임대인 명의 계좌 필수: 계약금, 잔금 등 모든 금원은 임대인 본인의 통장으로 직접 이체하는 것을 원칙으로 합니다. 계약서에 임대인 명의의 계좌번호를 명확하게 명시하고, 대리인 명의 계좌는 피하세요.
영수증 확인: 계약금, 잔금 지급 시 반드시 영수증을 받거나, 이체 내역이 남는 계좌 이체를 활용해야 합니다.

4. 선순위 권리 확인 후 '권리 변동 금지' 특약 삽입 (가장 중요!)

잔금 지급 직전에 집주인이 몰래 대출을 받는 '선순위 권리 설정 사기'를 막는 핵심 요령입니다.

등기부등본 최종 확인: 계약서 작성 시점의 등기부등본상 권리 관계를 명확히 확인합니다.
필수 특약 삽입: 계약서의 특약 사항에 다음 문구를 반드시 삽입해야 합니다.
"임대인은 본 계약 체결일로부터 잔금 지급일(또는 입주일) 익일까지 임차 주택에 대하여 매매, 근저당권 설정 등 일체의 권리 변동 및 제한 행위를 하지 않으며, 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해지하고 임대인에게 보증금 전액 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다."

5. 전세보증금반환보증보험 가입 요건 명시

보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하고, 이를 계약서에 명시하는 것도 안전장치입니다.

협조 의무 명시: 임차인이 보증보험에 가입하는 데 임대인이 필요한 서류 제공 등 모든 절차에 협조한다는 내용을 특약에 포함하세요.
조건 명시: 만약 임대인이 보증보험 가입을 직접 진행해주는 조건이라면, **"보증보험 가입이 완료된 상태로 임차인에게 인도한다"**는 문구를 명확히 넣어야 합니다.

6. 계약 기간 및 해지 조건 명확히 기재

이사 일자, 계약 종료 시점 등 기본적인 내용을 정확히 합니다.

입주 및 만기 날짜: '계약 기간' 항목에 **입주 가능일(시작일)**과 **계약 만기일(종료일)**을 연/월/일까지 명확하게 기재하세요.
수리 및 시설 유지: 임차 주택의 파손이나 시설 고장 시 수리 주체를 특약에 명시하는 것이 좋습니다. (통상적으로 큰 수리는 임대인, 간단한 소모품 교체 등은 임차인이 부담함)

7. 계약 후속 조치 내용 확인 (확정일자 등)

계약서 작성 후 세입자가 해야 할 마지막 의무를 미리 확인하세요.

확정일자 및 전입신고 명시: 계약서에 확정일자를 언제, 어디서 받는지, 전입신고를 언제 할 것인지를 확인하여 누락되지 않도록 합니다.
잔금일 임대인 입회: 잔금을 치르는 날, 임대인(집주인)이 직접 입회하여 주택을 인수인계한다는 내용을 특약에 넣으면 잔금일 당일의 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.

전세 계약서 작성은 꼼꼼할수록 좋습니다. 계약에 필요한 모든 서류(등기부등본, 신분증, 위임장 등)는 반드시 원본을 눈으로 확인하고, 사본을 보관해야 합니다. 이 7가지 요령을 바탕으로 안전하게 전세 계약을 마무리하시길 바랍니다!